نتیجه طرح جهش تولید و تامین مسکن چیزی جز اتلاف منابع نیست/ لزوم وضع همزمان مالیات بر مجموع درآمد و مالیات بر عایدی سرمایه برای مقابله با سفته‌بازی

به گزارش سازه جو: قیمت مسکن در روزهای اخیر آمار عجیبی ثبت کرده و تا پایان مرداد متوسط آن به بیش از متری 23میلیون تومان در شهر تهران رسیده است. علی مروی، اقتصاددان و استاد دانشگاه درخصوص علت افزایش قیمت مسکن در گفت‌وگو با سازه جو گفت: این افزایش قیمت در بازار مسکن از ابتدای سال 97 شروع شد و با فراز و فرودهایی نیز همراه بود. افزایش قیمت مسکن اسمی بوده و علل متفاوتی داشته است. یکی از مهم‌ترین دلایل آن افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی بوده است. یکی دیگر از دلایل عمده خصوصاً در سال جدید، منابعی بوده که از برندگان بازار سهام به سمت بازار مسکن جاری شده است.

وی افزود: افرادی قبل از ریزش شاخص، بخش قابل توجهی از سرمایه خود را از بازار سهام خارج کردند و به سایر بازارها منتقل کردند که مسکن یکی از آن بازارها بوده است. البته اثر انتظارات هم غیرقابل انکار است. صاحبان املاک همیشه در عرضه و قیمتی که پیشنهاد می‌دهند، نگاهی به آینده دارند و اگر بدانند قیمت دلار افزایشی است حاضر نیستند مسکن خود را به قیمت قبل بفروشند. در این ماه‌ها نه چشم‌انداز بازار ارز و نه سایر بازارها مناسب نبوده است.

مروی با تاکید بر اینکه افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام به تنهایی عامل افزایش قیمت مسکن نیست، تصریح کرد: این موضوع به علت اثر ثروت است که ثروت از این بازار به سایر بازارها می‌رود و از این نظر افزایش بازدهی بازار سهام بر افزایش قیمت مسکن اثربخش بوده است. معمولاً افزایش قیمت مسکن افت و خیز دارد، ولی ماه‌هاست که قیمت مسکن به طور متوالی درحال افزایش است. همه انتظار داشتیم کشش قیمتی در سمت تقاضا مانع افزایش قیمت مسکن شود ولی اثر ثروت باعث شد کشش تقاضا کمتر باشد.

بازار مسکن حباب دارد؟

به گفته علی مروی، اگر حباب قیمتی را تفاوت قابل توجه قیمت بازاری از قیمت بنیادی در نظر بگیریم، باتوجه به اینکه اندازه‌گیری قیمت بنیادی بسیار سخت و گاهی غیر ممکن است، تشخیص حباب‌ها امکان‌پذیر نیست. زیرا افزایش شدید قیمت یا ناشی از علل شکل دهنده حباب است و یا به واسطه تغییر پارامترهای بنیادی به سمت عرضه و تقاضا و نوعی پارادایم شیفت است. طبق تعریفی که از حباب گفتم ابتدا باید افزایش قیمت شدید بازار نسبت به قیمت بنیادی مشاهده کنیم که اینگونه نیست. این کاهش ارزش پول ملی بوده که منجر به افزایش قیمت مسکن شده است نه حباب در بازار مسکن.

چرا بازار سرمایه حباب دارد؟

وی در پاسخ به این پرسش که چرا ادعا می‌شود بازار مسکن حباب ندارد ولی بازار سرمایه حباب دارد، گفت: من ادعایی بر حباب بودن بازار سرمایه نداشتم و تشخیص حباب کار سختی است؛ بحث اصلی که مطرح کردیم این بود که سیگنال‌هایی از سوی دولت مبنی بر بیمه‎‌گری بازار سرمایه به جامعه مخابره می‌شد، موجب رفتار گله‌ای گردید و همین رفتار شکل‌گیری حباب در بازار سرمایه را تشدید می‌کرد. حتی اگر هم ادعا حباب در بازار سرمایه می‌کردیم، ریزش چند وقت اخیر بازار آن را تأیید می‌کند. علاوه بر این اگر رشد بازارها را با توجه کاهش ارزش پول و یا افزایش نرخ دلار در نظر بگیریم، مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن نه تنها متناسب با رشد دلار افزایش یافته‌است، حتی در یک بازه ده ساله نسبت به رشد دلار کم‌تر افزایش داشته‌است.

طرح جهش تولید و تامین مسکن

این استاد دانشگاه درخصوص طرح جهش تولید و تامین مسکن یادآور شد: این طرح ایراداتی دارد و برخی از ایرادات از جنس فرآیند آن است. چرا مجلس به دو فوریت طرحی که می‌تواند تبعات مهمی برای کشور داشته باشد، رای داده است؟  البته فقط این طرح نیست و این مجلس رکورددار طرحهای دو فوریتی در مدتی کوتاه است. اینها نوعی واکنش احساسی، هیجانی و تامل‌نشده مجلس است. به نظر من نیت دلسوزانه بوده ولی تبعات بدی خواهد داشت و به ضد اهدافش تبدیل خواهد شد.

باید و نبایدهای سیاست‌گذاری در بازار مسکن

وی در خصوص اقداماتی که سیاست‌گذار باید در بخش سیاست‌گذاری در بخش مسکن انجام دهد، گفت: باید عرضه مسکن نوساز افزایش پیدا کند. به صورت میانگین سالانه بین یک میلیون تا یک میلیون و دویست هزار واحد جدید نیاز کشور است ولی در سال‌های اخیر این رقم زیر ۴٠٠هزار بوده است و این باعث شده عرضه در بازار مسکن تقویت نشود. بخشی از این خود را در  افزایش قیمت‌ها نشان داد و بخش دیگری هم تبعات دیگری مانند حاشیه‌نشینی داشته است. پس بخشی از سیاست‌ها باید طوری باشد که ساخت و ساز تشویق شود و انگیزه سفته بازانه کاهش یابد.

عواقب الزام بانک‌ها به پرداخت ‌٢۵درصد از تسهیلات خود در بخش مسکن 

این استاد دانشگاه درباره یکی از بندهای این طرح که بانک‌ها باید ٢۵درصد از تسهیلات خود را به آن اختصاص دهند توضیح داد: اولین ایراد طرح مجلس این است که باید وضعیت بانک‌ها را ببینیم؛ گاهی وضعیت ترازنامه بانک‌ها خوب است و می‌گوییم در خلق پول درصدی باید وارد این بازار شود تا مشکل آن حل شود. منتهی وضعیت نظام بانکی ما باید لحاظ شود. در وضعیت فعلی کمتر از ٣٠درصد تسهیلات بانک‌ها تسهیلاتی است که جنس آن امهال تسهیلات معوق نیست.