مناطق آزاد مشمول پرداخت مالیات شوند

به گزارش سازه جو: به نقل از تسنیم، پدیده خانه خالی یکی از واقعیت‌های اقتصادی کشور است که منعکس کننده عوامل متعدد اقتصادی از جمله رشد دائمی قیمت‌ها،‌تقاضای خانوارها برای پوشش تورم، استاندارد نبودن ساخت، تقاضای ضعیف به علت رکود اقتصادی و کمبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری بلند مدت در بازارهای دیگر است. در نتیجه بهتر است پیش از هر ایده سیاستگذاری، ماهیت این پدیده به‌طور دقیق تحلیل شود.

برآورد می‌شود در شرایط فعلی، حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی (یعنی حدود 12 درصد واحدهای مسکونی) در کشور خالی نگه داشته شدهاند که این عدد سال 85 حدود 630هزار واحد (2/4 درصد واحدهای مسکونی کشور) برآورد شده بود. این نرخ در کشورهای مختلف دنیا با توجه به وضعیت اقتصادی و همچنین تعادل شکل گرفته در بازار مسکن و تعریف واحد مسکونی خالی، از نرخهای زیر 4 درصد تا نرخهای بالای 15درصد متفاوت است.

در این گزارش به ماهیت و دلایل وجود خانه‌های خالی پرداخته نمی‌شود و صرفاً به طرح مالیات بر خانه‌های خالی که بهعنوان یکی از راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی، در صحن مجلس شورای اسلامی در حال بررسی است، پرداخته می‌شود.

تاریخچه مالیات بر خانه‌های خالی و نقایص آن

اخذ مالیات از خانه‌های خالی علاوه‌ بر سابقه طولانی در سایر کشورها، در قوانین مالیاتی کشور نیز تاریخچه قابل ملاحظه‌ای داشته و در طول سالهای گذشته مکرراً در کانون توجهات کارشناسی و سیاستگذاری قرار گرفته است. برای نخستین بار در ماده8 قانون تعدیل و تثبیت اجاره بهاء مصوب 52 عوارضی مشابه با آنچه که اکنون مالیات بر خانه‌های خالی می‌نامند، تصویب گردید. براساس قانون مذکور در صورتی که واحدهای مسکونی قابل اجاره، بیش از شش ماه از سوی مالک خالی نگه داشته شوند، مشمول عوارضی معادل سی درصد(30 درصد) ارزش اجاری واحد مسکونی می‌گردیدند.

اظهارنظر درباره گزارش کمیسیون

گزارش کمیسیون پیرامون طرح اصلاح ماده )54( مکرر قانون مالیاتهای مستقیم به‌طورکلی دارای سه اصلاح اصلی نسبت به ماده فعلی است که در ذیل به آنها اشاره شده است:

اصلاح نرخ مالیات بر خانه‌های خالی:  براساس ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1394 نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به شرح ذیل است:

سال دوم- معادل یک دوم مالیات بر درآمد اجاره

سال سوم- معادل مالیات بر درآمد اجاره

سال چهارم و به بعد- معادل 1.5 برابر مالیات بر درآمد اجاره

موضوع خوداظهاری در بستر سامانه ملی املاک و اسکان

به نوعی اصلی‌ترین تغییر در این طرح مربوط به سامانه ملی املاک و اسکان است. براساس ماده) 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1394 خانه‌های خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی میشوند اما از اینکه این سامانه با چه سازوکاری عمل میکند صحبتی به میان نیامده است. به‌طورکلی در قانون مالیاتهای مستقیم فقط دو بار از سامانه ملی املاک و اسکان یاد شده ماده 54 مکرر و تبصره «7» ماده163 مکرر اما اینکه سازوکار سامانه مذکور چیست در جایی اشاره نشده است.

در طرح مذکور  وزارت راه‌وشهرسازی مکلف است حداکثر یکماه پس از لازم الاجراشدن این ماده، ضمن تدوین و ابلاغ دستورالعمل نحوه ثبت اطلاعات، امکان اظهار رایگان اطلاعات مالکیت و اقامت را در تمام مناطق کشور بر اساس کدملی یا کدشناسایی اتباع غیرایرانی در سامانه ملی املاک و اسکان کشور فراهم نماید. مالکان واحدهای مسکونی در تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک مسکونی تحت تملک خود را با تعیین نوع کاربری )مسکونی، اداری، تجاری( حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نمایند.

ضمانت اجرایی برای موضوع خوداظهاری

قطعاً برای پیشبرد این طرح، در نظر گرفتن ضمانت اجرایی لازم ضروری است. مبتنیبر تجارب بسیاری از کشورها در این طرح به این موضوع اشاره شده است که ملاک عمل برای خدمات برخی از دستگاههای خدمترسان همان محل سکونتی است که فرد در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کرده است. در همین راستا در این طرح مقرر شده است که دستگاه‌های اجرایی مکلفاند صرفاً براساس اطلاعات پایگاه املاک و اسکان نسبت به ارائه خدماتی از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاستهای حمایتی، یارانهای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق ،تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه و امثال آن اقدام نمایند.

پیشنهادهایی به منظور ارتقای طرح

تصریح نحوه وصول و مطالبه مالیات بر خانههای خالی

در متن طرح پیشنهادی، نحوه مطالبه و وصول این مالیات توسط سازمان مشخص نشده است. بدین منظور پیشنهاد می‌شود که تبصرهای با این مضمون به طرح اضافه شود که طبق آن سازمان امور مالیاتی مکلف گردد تا پایان خرداد ماه هر سال نسبت به اعلام مالیات متعلق اشخاص مشمول این ماده اقدام نماید و اشخاص مشمول مکلف به پرداخت مبالغ مذکور تا پایان مرداد ماه گردند.

مشمول شدن کلیه شهرهای کشور از جمله مناطق آزاد و ویژه اقتصادی

در طرح مذکور مالیات بر خانه‌های خالی صرفا برای شهرهای با جمعیت بالای 100 هزار نفر در نظر گرفته شده است اما از آنجا که پدیده خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر نیز وجود دارد، پیشنهاد می‌شود مالکان املاک مسکونی در کلیه مناطق شهری مشمول این مالیات قرار بگیرند.

اشاره به عدم کسر هزینه ها و استهلاکات صدر ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم

طبق ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی نیز، ضریبی از مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است.

افزودن ضمانت اجرایی مربوط به تعرفه برق واحدهای مسکونی خالی

به منظور تقویت ضمانت اجرایی ثبت دقیقتر محل اقامت اشخاص ،پیشنهاد می‌شود هزینه برق واحدهای مسکونی شهری که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان خالی شناسایی می‌شوند، با بالاترین تعرفه محاسبه شود.

جمع‌بندی

بنابر آنچه بیان شد اصلاحات انجام شده جهت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی گام رو به جلویی است خصوصاً آنکه بستر سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بسیاری از خلأها درباره موضوع سکونت و مالکیت را حل کند و رفع این خلأها میتواند زمینه را برای اخذ مالیات بر درآمد اجاره و سایر پایه‌های مالیاتی فراهم سازد.

البته پیشنهادهای مهمی به‌منظور ارتقا این طرح وجود دارد؛ پیشنهاد میشود در طرح گنجانده شود از جمله، تصریح نحوه وصول و مطالبه مالیات بر خانه‌های خالی، لزوم مشمول شدن املاک مسکونی در کلیه شهرهای کشور از جمله مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، ضرورت عدم کسر هزینه ها و استهلاکات صدر ماده53 قانون مالیات‌های مستقیم و افزودن ضمانت اجرایی مربوط به تعرفه برق واحدهای مسکونی خالی اشاره کرد.