تورم مصالح ساختمانی؛ پاشنه آشیل مسکن ملی

به گزارش سازه جو: به نقل از همشهری، بلایی که اوایل دهه90 دامن‌گیر مسکن مهر شد و بسته شدن پرونده‌اش را سال‌ها به تعویق انداخت، حالا گریبان مسکن ملی را گرفته و به چالشی بزرگ برای توسعه و حتی اجرای این طرح تبدیل شده است؛ چراکه متقاضیان مسکن ملی بیشتر از دهم متوسط رو به پایین هستند و درصورت افزایش هزینه ساخت، امکان ناتوانی آنها از تأمین هزینه ساخت وجود دارد.

 گرانی بی‌حساب‌وکتاب مصالح ساختمانی که در سال‌های گذشته، تغییر مبلغ آورده مسکن مهر را ناگزیر کرده بود، اینک در حال بالا بردن هزینه ساخت مسکن ملی است و وزارت راه و شهرسازی برای جبران این هزینه‌های ناخوانده، درخواست افزایش تسهیلات مسکن ملی را روی میز بانک مرکزی گذاشته تا شاید با همراهی نظام بانکی بتواند بحران تورم مصالح ساختمانی در مسکن ملی را خنثی کند یا به‌تعویق بیندازد.

فشار مستقیم تورم به خریداران مسکن ملی

طرح اقدام ملی مسکن موسوم به مسکن ملی، برنامه‌ای است که تلاش می‌کند با ساخت مسکن مشارکتی در زمین‌های دولتی و حذف قیمت زمین از هزینه اولیه ساخت مسکن، راه را برای خانه‌دار شدن طبق متوسط شهری باز کند. بر همین اساس، متقاضیان مسکن ملی باید از ابتدا صراحتا با پذیرش شرط ثبت‌نام، اعلام کنند که توان تأمین آورده نقدی موردنیاز برای مشارکت در این طرح را دارند و اندکی پس از ثبت‌نام نیز مرحله اول آورده نقدی به مبلغ 30تا 40میلیون تومان را به‌حساب بانک مسکن واریز کنند. البته در مسکن ملی، به ازای هر واحد مسکونی 100میلیون تومان تسهیلات بانکی با نرخ سود 18درصد نیز درنظر گرفته شده که بعد از اتمام ساخت باید طی اقساط 10ساله از سوی متقاضی تسویه شود؛ اما باقی‌مانده هزینه ساخت باید به‌صورت آورده نقدی و در طول مدت‌زمان احداث توسط متقاضی تأمین شود. همچنین بعد از تحویل واحد مسکونی به متقاضی، او باید قیمت روز زمین را نیز به‌صورت اقساط به‌حساب دولت واریز کند.  در این فرایند، هرگونه تغییر در هزینه ساخت، مستقیما به افزایش مبلغ آورده نقدی متقاضی منجر می‌شود و ترفند افزایش 50درصدی وام ساخت مسکن ملی که اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی ارائه شده، فقط می‌تواند هزینه‌های اضافه شده به طرح را با تعلق سود 18درصدی به آینده موکول کند تا متقاضی برای تأمین آورده نقدی با مشکل مواجه نشود. در این شرایط تا 50میلیون تومان از هزینه سربار مسکن ملی (ناشی از تورم مصالح ساختمانی) از طریق وام بانکی تأمین می‌شود و متقاضی باید علاوه بر تسویه اصل وام اضافه شده، حدود 58میلیون تومان نیز سود بپردازد. البته اگر بانک مرکزی به هر دلیل با کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن از 18درصد به ارقامی کمتر موافقت کند، سود پرداختی توسط متقاضی نیز کمتر خواهد شد.

مسکن ملی چقدر آب می‌خورد؟

مسکن ملی، برخلاف مسکن مهر که عنوان تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد را یدک می‌کشید و مبتنی بر منابع دولتی و یارانه‌ای بود، طرح تأمین مسکن طبقه متوسط شهری است و در متن قرارداد اولیه آن نیز از متقاضی تعهد گرفته می‌شود که توان مالی تأمین آورده نقدی موردنیاز طرح و بازپرداخت اقساط بانکی اختصاص یافته به آن را داشته باشد. با این حساب، متقاضی مسکن ملی از ابتدا باید خود را برای پرداخت اقساط نسبتا سنگین آماده کند و این امکان را نیز درنظر بگیرد که درصورت ناتوانی از تأمین آورده نقدی موردنیاز، احتمال حذف او از پروژه نیز وجود دارد. براساس برآوردهای اولیه وزارت راه و شهرسازی، هزینه ساخت هر مترمربع از زیربنای مسکن ملی به‌طور میانگین 2.5میلیون تومان اعلام شده بود که در ادامه توسط معاونت مسکن این وزارتخانه تا 2.7میلیون تومان افزایش پیدا کرد و اعلام شد این هزینه می‌تواند 5 تا 10درصد کمتر یا بیشتر شود. البته کمی بعد از اعلام این ارقام، صحبت‌هایی هم از افزایش هزینه ساخت مسکن ملی به 3.3میلیون تومان نیز مطرح شد و حتی سازندگان بخش خصوصی از هزینه حدود 5میلیون تومانی ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی خبر دادند که البته وزارت راه و شهرسازی آن را تأیید نکرد و مبنای محاسباتی همان 2.7میلیون تومان باقی ماند. براساس همین نرخ مبنا و با محاسبه نکردن قیمت زمین، ساخت یک واحد آپارتمان 100متری مسکن ملی به‌طور میانگین 270میلیون تومان هزینه در بر دارد که 100میلیون تومان از آن از محل تسهیلات بانکی تأمین می‌شود و 170میلیون تومان نیز باید به‌صورت آورده نقدی متقاضی در چند مرحله پرداخت شود. در این وضعیت، متقاضی باید به ازای 100میلیون تومان تسهیلات دریافتی به‌مدت 10سال، ماهانه 1.8میلیون تومان قسط بپردازد که در این صورت مبلغ تسویه شده اصل و سود وام بانکی به 216میلیون تومان خواهد رسید. با این حساب هزینه خالص ساخت یک آپارتمان 100متری مسکن ملی به 386میلیون تومان می‌رسد؛ اما متقاضی باید به ازای هر مترمربع از قدرالسهم آپارتمان خود نیز به‌طور میانگین 3.5 تا 4میلیون تومان بپردازد که متوسط هزینه آن می‌تواند به حدود 80 تا 120میلیون تومان برسد و باید طی 120قسط تسویه شود. در این میان اگر بانک مرکزی با افزایش 50درصدی وام ساخت مسکن ملی نیز موافقت کند، 50میلیون تومان به اصل هزینه ساخت و 108میلیون تومان به مبلغ نهایی پرداخت شده توسط متقاضی اضافه خواهد شد و رقم اقساط ماهانه ساخت نیز به حدود 2.7میلیون تومان خواهد رسید. البته توجه به این نکته نیز ضروری است که هزینه زمین می‌تواند در مناطق مختلف شهری، تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد اما هزینه ساخت با توجه به عمده‌سازی این واحدها و یکسان بودن مصالح و نهاده‌ها، تفاوت قابل‌تأملی نخواهد داشت.

جای خالی فولاد ارزان و کارت مصالح

همزمان با مطرح شدن طرح مسکن ملی به‌عنوان یکی از منجیان بازار مسکن کشور، مباحثی نیز درباره ایجاد زنجیره تأمین مصالح ساختمانی، فروش عمده و اعتباری مصالح و همچنین تأمین فولاد ارزان برای مسکن ملی مطرح شد که قرار بود هزینه تأمین نهاده‌های ساختمانی را تا 30درصد کاهش دهد اما در عمل هیچ‌یک از این هدف‌گذاری‌ها محقق نشد. این در حالی است که تورم ادامه‌دار مصالح ساختمانی از ابتدای سال‌جاری، به افزایش دوباره قیمت نهاده‌های پرمصرف ساختمانی نظیر فولاد و بتن منجر شده و میانگین هزینه ساخت اصولی هر مترمربع زیربنای مسکونی را درنظر سازندگان بخش خصوصی به 5میلیون تومان رسانده است. با این اوصاف، به‌نظر می‌رسد تا زمانی که سازوکار تأمین نهاده‌های ساختمانی مسکن ملی نتواند ثبات، کیفیت و قیمت مناسب مصالح ساختمانی این طرح را تضمین کند، تأمین مسکن متقاضیان این طرح با چالش‌های جدی مواجه خواهد بود و به‌احتمال‌زیاد حداقل بخشی از این متقاضیان از تأمین هزینه‌های آن ناتوان خواهند شد. البته براساس اصول اولیه طرح مسکن ملی، متقاضیان پذیرفته‌اند که کل هزینه مسکن ملی را به‌صورت آورده نقدی و تسویه تسهیلات بانکی تقبل کنند و از منظر قانون، تعهدی متوجه دولت نیست؛ اما هدف از اجرای این طرح تأمین مسکن طبقه متوسط شهری بوده و بدون تحقق این هدف، عملا طرح نیز به نتیجه مطلوب نرسیده است.